ワイズマン判事がガラパンの所有地についてDPLへのTRO発行


ガラパンの公有地の一区画は、長年のサイパン実業家と新興カジノ開発の間の争いの種になっています。

金曜日に、上級裁判所のデイビッド・ワイズマン判事はDPLパブリック・ランド局に対してガラパンの「区画104D01のいかなる部分の保有、移行あるいは譲渡」を一時的に禁止する命令に対するH.S.リー建設社の申請を認めました。

H.S.リーは、ホテルとその商社の両社に対するその駐車場の必要条件を満たすために、公有地のこの一画の1,950平米を必要とします。

H.S. リーは金曜日に提出したその訴えで、DPLのテノリオ局長が昨年、所有地を彼らにリースされることを彼らに保証したと述べました。

その後、もう一人の開発者、ベストサンシャイン・インターナショナルとしてより知られている、カジノ開発者インペリアル・パシフィック・インターナショナル(CNMILLCが、その71億ドルのカジノホテル開発の第一段階のために同区画に着目していたことを知ることになりました。

原告リーは、H.S.リー建設社の取締役会付秘書Sung Soo Lim氏への2014910日付けのテノリオ氏の文書の中で請願書を出したことで公有地の一画がH.S.リーのために確保されていたことをDPLとテノリオによって伝えられたと述べました。

その文書の中でテノリオ氏は、「DPLはあなたの要請につき一部の公有地を確保したが、正式な許可証にするよう求められている情報が貴社によって提出されるそのような時まで、最終的な確認・承認を待ちます」と述べています。

テノリオ氏はH.S.リーからの2つの文書を求めました。:「貴社のプロジェクトのゾーニング(地区制)オフィス承認を含む、ゾーニング(地区制)オフィスの関連した任意の書類」及び会社を代表している署名者とDPLで実行される許可を与えるH.S.リー建設社による役員会決議。

その訴えでH.S.リーは、被告が「2つの行為の完成まで受理の権限を彼に与え、原告に契約の提案を延長した」と言いました。

H.S.リーは、それが提案を受理して必要条件を満たしたと述べています。

「ガラパンの所有地の一部の1,950平米を中国のカジノへ移行することに同意したとき、DPLパブリック・ランドはこの契約を破りました」とH.S.リーの訴えは表明しました。

開発者にとって、ガラパンの所有地の譲渡と結果としての損失は、H.Sリーの既存の土地と商業用建物に隣接する不動産のユニークな一区画を含んでいることで、金銭賠償によって補償されることができない原告への直接かつ実質的な被害の原因となります

H.S.リーは、DPLによって彼らに保証された公有地が原告の所有地上のホテルの実行性と大きなレストランの重要な要素であると主張しています。

リーは、トリプルJDPL保証のためにトリプルJが長期間リースしたH.S.リー・ビルの地上階に立地することが想定されている、トリプルJがサイパンにもたらそうとしている国際レストラン・チェーンを指摘しています。

H.S.リーにとって、土地のこの一画なしでは、その損失は、この商業用建物の実行性と特徴を永久に、そして、永遠に変えます。

それは、DPLとテノリオ氏にこの所有地を譲渡すること、リースすること、あるいは移行することを停止することを求めることで、一時的な差し止め命令、仮の及び永久の差し止め命令を通じて裁判所で救済を求めています。

それは、経費と一緒に証拠に従う損害賠償を求めています。

それは裁判所法廷が適切と判断する他の救済を裁判所に求めました。

 

トリプルJのリース

彼の宣誓供述書では、トリプルJエンタープライズのロバートH・ジョーンズ会長は、公有地の1,950平米の提案された使用に関する議論で、テノリオ氏、トリプルJのスタッフとH.S.リー代表との会談に参加すると述べました。

ジョーンズ氏は、H.S.リーがその1,950平米の要請を1,000平米に下げるためのDPLの要請に同意したことでパブリック・ランドの問題は解決していると信じて、トリプルJが商業ビルの地上階床面積8,000平方フィートを32年間でリース契約を結んだと言いました。

「テノリオ局長はH.S.リーに、この土地の使用に対して競合する要請の間で妥協を用意するように彼らの公有地要請を1,950平米から1,000平米まで減らすことによって政府を援助するよう求めました」とジョーンズは述べています。

ジョーンズ氏は、H.S.リーによる分析が、公有地要請のこの縮小は多平面駐車デッキの建設を必要とされることでH.S.リーにとって重要なコストを意味することを示したと述べました。

「このコストにもかかわらず、H.S.リーは、政府を助けて、この問題に関してどんな更なる問題でも解決するために、公有地の減少した1,000平米に同意しました」とジョーンズ氏は言っています。

それはトリプルJH.S.リーが賃借契約を結んだこの保証外でした。

「トリプルJは、テノリオ局長とH.S.リー両者による十分な駐車場の条項の保証なしで、これらの賃借契約を結ぶつもりはありませんでした。この駐車場の損失が、これらのリースと重要な被害のキャンセルを必要とします」とジョーンズ氏述べました。

8,000平方フィートのリースは、初期価格月額24,000ドルと48,000ドルの保証金があります。

リース期間は32年でした。

そのうえ、リースを決定するための公有地の公正市場価格を確立するために、H.S.リーは査定に1,000ドルを支払いました。この査定は、土地の1,959平米が115,000ドルで評価されたことを示しました。

 

スケジュール

昨年514日に、原告H.S.リーとトリプルJは、共同出資150万ドルの投資でインターナショナル・チェーン・レストランのために使用される商業ビルのおよそ8,000平方フィートの床面積のリースについて協議しました。

2ヵ月後の713日に、H.S.リーは、義務付けられた駐車場についてゾーニング・オフィスを尋ねました。当時ゾーニング監督官代行であったマリアンB. Arriola氏は、彼らが68の駐車場を必要とし、そして、これがゾーニング法必要条件を満たすために1,950平米のさらなる土地の必要性を意味することを彼らに話しました。

910日に、DPLが最終的な確認・承認まで一部の公有地を確保したことをDPLH.S.リーに保証しました。

1024日に、原告はベストサンシャインが駐車場として注目していた同じ所有地をリースすることに興味を持っていたことを知りました。

1028日の会議で、テノリオ氏は、ゾーニングがH.S.リーの許可証を承認したこと及び必要とされた追加の土地がないことを原告に伝えました。テノリオ氏は公有地予約を取り消しました。

さらに、妥協として、テノリオ氏はH.S.リーに、土地条件を1,000平米に下げるよう求めました。

再び、DPLは、後者が土地リースを得ることを彼らに保証した、と原告は訴えました。

これは、新しいパーキングビルを設計するために建築家に支払うようH.S.リーを主導しました。

H.S.リーはまた、彼らの二階建てのパーキングビルを考慮するようゾーニング当局者にも会いました。

それから、DPLH.S.リーに、彼らの要求を満たすのに十分ではなく、前回の保証に反するものであるとH.S.リーが述べた、その土地は290平米に更に削減されたことを伝えました。

 

ベストサンシャインの第一段階

ベストサンシャインとDPL両方は前回のインタビューにおいて、H.S.リーがホテルと商業的な施設を造っているエリアの公有地の約2ヘクタール近いリースに関して、まだ彼らとの間で合意がなされていなかったことを述べました。

ベストサンシャインのCEOマーク・C・ブラウン氏とDPLのテノリオ局長は別々に、彼らがまだリースを求めて交渉していることをバラエティに確認しました。

ブラウン氏はまた、ガラパン・サイトが71億ドルのカジノホテル・プロジェクトの第一段階の場所であることも確認しました。

ベストサンシャインが民間の地主とDFSで締結したリースは、この地域での200室のホテル建設に関する必要条件とされる、昨年およそ650万ドルに達しました。

ベストサンシャインが建設に本気で取り掛からなければならないと思っているのと同じくらい、重要な人工品が埋まっているその現場で考古学的な復旧作業を開始することにしました。

問題なくこれらの人工品を回収するためにUOGと考古学者と働く計画を発表し、土地が掃除されるまで、ベストサンシャインはいかなる建設も開始しません。

それはまた、考古学的な作業が始まったら、教育的な目的の場所を開ける約束もしました。

インペリアル・パシフィックは、4,252室の客室と300棟の別荘の集合体を2019年までに建設することを計画しています。

第一段階は、香港証券取引所に提出された前回の計画通り、2016年にオープンする50室のホテルと2017年までにオープンされる別の200室のホテル建設を含みます。

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