＜サイパン＞高等裁判所、CK不動産紛争の陪審員の評決を支持
財産紛争を含む訴訟における陪審員の評決は、CNMI最高裁判所によって支持されました。
陪審員によると、Li Fen Luan氏はチャランカノアの区画番号014H 023の善意の購入者であり、パシフィック・リアリティ・アンド・マネージメント株式会社PRMCは侵入者でした。
陪審員はまた、Li Fen Luan氏への補償的および懲罰的損害賠償を与えました。
PRMCは現地高等裁判所に控訴しました。
どういうことか
訴訟の事実と手続きの履歴によると、カルバンC.タガビュエル氏は、1999年9月10日から2011年9月10日までの12年間、サイパンのチャランカノアにある区画番号014 H023をPRMCの経営者であるチョン・プイ・ンに期間を延長するオプション付きでリースしました。
2001年、PRMCはTagabuel氏に1,000ドルを支払い、リースをさらに3年間延長し、2014年に期限失効しました。
1999年のリースも3年間の延長も記録されていませんでした。Tagabuel氏とCheong Pui Ng氏は、2度目のリース延長に口頭で合意しました。しかし、契約期限の前に、チョン・プイ・ン氏はタガブエル氏に準備ができておらず、お金がないと伝えました。
2014年に賃貸借期間が満了したとき、彼らは書面による合意を締結していませんでした。その間に、PRMCは集合住宅を建設し、ユニットをテナントに賃貸しました。
タガビュエル氏は別の借主を確保したいと考え、同僚が敷地内のアパートの1つに住んでいたため、敷地に精通しているリー・フェン・ルアン氏にタガブエル氏を紹介したケビン・タン氏に接触しました。
2014年9月30日、Tagabuel氏は、PRMCの延長オプションを開示せずに、Li Fen Luan氏とリース契約を締結し、Li Fen Luan氏は権利調査会社に所有権調査を依頼しました。これにより、Tagabuel氏が敷地内の権利を保持していることがわかりました。
PRMCのリースは、記録されていないため、不動産所有権継承系列には含まれていませんでした。
しかし、権利調査会社の調査官であるジェフリー・ロリガット氏は、PRMCの記録されていないリースを知り、Li Fen Luan氏にその実情を通知しました。彼はまた、リースは2014年9月10日に期限切れになると彼女に伝えました。所有権報告書とRoligat氏との会話に基づいて、Li Fen Luan氏は物件のテナントに問い合わせず、2014年11月6日に彼女のリースを記録しました。
しかしながら、PRMCはLi Fen Luan氏の賃貸契約を知らされず、引き続き不動産を占有していました。
Li Fen Luan氏は最終的にテナントと会い、新しい所有権について彼らに知らせました。彼女は彼らに賃貸料を自分に送金するか、物件を明け渡すように言いました。しかし、テナントは、PRMCに支払う法的義務があると主張し、PRMCへの支払いを継続しました。
Cheong Pui Ng氏はLi Fen Luan氏から不動産権益を購入しようとしましたが、合意に達しませんでした。
所有地を維持するために、Cheong Pui Ng氏はTagabuel氏に、2014年12月16日に15,000ドルの2回目のリース契約に署名するように言いました。リース契約には、「リースの延長期間は、2014年9月10日から2044年9月10日を含む30年間である」と記されていました。
PRMCは2014年12月23日にリースを記録し、その後、Tagabuel氏はLi Fen Luan氏に15,000ドルを返還してリースを終了する意向を通知しました。
訴訟
Li Fen Luan氏は、賃貸借契約の条件の特定の履行を要求して、Tagabuel氏を提訴しました。 Li Fen Luan氏とTagabuel氏の間のリース契約の無効を求めて、PRMCが介入しました。
これに応じて、Li Fen Luan氏は、アパートのテナントが引き続き物件に居住し、PRMCに家賃を支払っていたため、彼女の訴訟に不法侵入の申し立てを追加しました。
陪審員は、Li Fen Luan氏が善意の購入者であり、PRMCが侵入者であると認定しました。陪審員はまた、PRMCの行動が故意で、無謀で、悪意を持っていると判断しました。
陪審員は、Li Fen Luan氏への、（不動産）所有権確認訴訟に対する補償的損害賠償として80,000ドル、不法侵入に対する補償的損害賠償として50,000ドル、懲罰的損害賠償として300,000ドルを与えました。
PRMCは、Li Fen Luan氏が善意の購入者であるという陪審員の認定は、実質的な証拠によって裏付けられていないと主張して上訴しました。
PRMCは、Li Fen Luan氏は、不動産に居住するテナントの実際の建設的な通知があったことを証拠が示しているため、善意の購入者ではないと述べました。
PRMCはまた、1999年のリースは延長オプションの期限を設定しておらず、Tagabuel氏は期限を免除したと主張しました。
さらに、PRMCは、評決の形式があいまいであったため、懲罰的損害賠償として300,000ドルを与えることは不適切である - 陪審員は、不法侵入だけでなく、所有権確認訴訟と不法侵入の主張の両方に対して懲罰的損害賠償を与えることができたはずだったと述べています。
高等裁判所の判決
アレクサンドロ・カストロ最高裁判事、ジョン・マンローナ判事、ペリー・イノス判事は、PRMCの主張に納得しませんでした。
高等裁判所の判決によると、Tagabuel氏がLi Fen Luan氏にNg氏がリースを延長したことを通知したという証言はありませんでした。
Tagabuel氏は、Roligat氏の不動産権利調査が、所有権に付随するリースが2014年9月10日に終了すると結論付けたときに、Li Fen Luan氏が問い合わせる義務を果たしたと証言しました。
照会通知を満たすためには、リー・フェン・ルアン氏がそのアパートに住んでいるテナントに照会しなければならないというPRMCの主張は説得力がないと判事は述べています。
「ルアン氏は、当時の入居者であった彼の同僚を通じて集合住宅を知っていました。タガビュエル氏が買い手を探していることを知った後、ルアン氏は不動産権利調査を行いました。ルアン氏、タガビュエル氏、またはロリガットの間で、2014年9月10日以降の既存のリースについて、彼女に通知するような事前の話し合いの証拠はない」と裁判官は述べています。
Li Fen Luan氏は、テナントの存在とPRMCの賃貸複合施設の目的を認識していたため、さらに問い合わせる必要はないと裁判官は付け加えました。
Li Fen Luan氏は善意の購入者であると彼らは述べています。
評決書について、裁判官は、「（当事者は）陪審員に提出される前に、評決書を起草し、検討した。最終弁論の前に、裁判所は当事者との評決書を検討し、それぞれの側に検討と議論の十分な機会を与えた」と述べました。
裁判官は次のように付け加えました。「PRMCは証拠終了の前後を問わず、規則51で定められた書式の修正を要求しませんでした。ルアン氏の弁護士が陪審員に評決用紙を説明し、それに対してPRMCは異議を唱えませんでした。また、［裁判］裁判所が、規則51の例外を適用できないような書式の曖昧さに関するPRMCの主張を認識していたことを示す記録はありません」
したがって、裁判官は、異議を唱えなかったことにより、PRMCが評決形式の曖昧さの問題を放棄したと伝えました。
「私たちは陪審員の評決を維持し、裁判所が懲罰的損害賠償を与える際にその裁量を乱用しなかったと判断しました」と裁判官は付け加えました。
Li Fen Luan氏は、弁護士のヴィクトリアDLGトレス氏とマシューJ.ホーリー氏が代表を務め、PRMCは弁護士のジェド・ホレイ氏が代表を務めました。
