＜グアム＞家を持つことが高価になった：金利上昇、中央値$445Kに
グアムでは、住宅ローンの平均金利が、わずか1年で2倍の約7％に上昇し、一戸建て住宅の最新の四半期ごとの中央値も44万5000ドルと、1年前より約6万9000ドル上昇したため、家を所有することがより高価になっています。
また、四半期ごとの不動産販売額は、前年同期比で約2,000万ドル、約13％減少しています。
コーナーストーン・バリュエーション・グアム社のシスカ・フタペア社長は、火曜日、パシフィック・デイリー・ニュースに対し、「金利が上昇すると、値ごろ感が低下する」と述べています。「中央値も大幅に上昇しています」
約1年前、30年ローンの金利は、3％から3.5％台でした。それが今では倍増して約7％になっています。
インフレ対策として連邦準備制度が金利引き上げを決定したことで、全米の住宅市場はピンチを迎えています。
「国の財政政策がグアムの不動産市場に与える影響を考えると、クラッシュ・ブーム・バンよりソフトランディングと言いたいところですが、どうでしょう？その論拠は 在庫が限られていること、高い建設費が新規供給を制限していること、グアムには桁外れの防衛費があることです」と、フタペア氏は、金利上昇がグアムの第3四半期の不動産数値に与える影響について分析しています。
グアムの一戸建て住宅の中央値は、2021年7-9月期の37万6000ドルから2022年7-9月期には44万5000ドルへ上昇しました。
それも、わずか4半期で2万8000ドルも上昇しました。4-6月期の中央値は41万6,658ドルでした。
販売可能な一戸建て住宅の在庫が少ないこと、建設資材が高価なことが、中央値上昇の大きな要因だとフタペア氏は指摘しています。
デデドに住む50代のヨリー・エルカさんは、火曜日、住宅価格の上昇と金利の上昇により、自分の家を購入する計画にブレーキがかかったと語りました。
希望する価格帯は30万ドル程度で、現在の市場で良い家を見つけるのは困難だと言います。
「来年かな」と彼女は言いました。今のところ、彼女はデデドで賃貸を続けるつもりだと話しています。
2019年のパンデミック前、グアムの一戸建て住居の中央値は29万9000ドルでした。Cornerstone Valuationのデータによると、2020年には33万3500ドル、2021年には38万ドルに高騰しました。
10年前の2012年、中央値は21万ドルでした。
Hutapeaさんは、家を今買うか、後で買うかの判断は、それぞれの購入者の状況によって異なると言います。
「物事を整理すること。金利は7％です。私たちはしばらく2.5％から3.5％の間の金利に慣れています。しかし、私が最初に家を買ったときは、7.75%の金利を払っていました。この金利はもちろん好ましいものではありませんが、1981年の金利が16%というわけでもありません」
住宅ローン支払い額アップ2年間でグアムの一戸建て住宅の住宅ローン支払い額は、中央値で月約1426ドルから月2810ドルへアップしたそうです。
「住宅ローンの支払いは2020年から2倍になった」とフタペア氏は言い、やはり金利の上昇と中央値価格の上昇の結果であると付け加えました。
つまり、以前は住宅ローンの金利が3％で445,000ドルの家を買えた人が、今は金利の上昇で29万ドルの家しか買えなくなったのだと彼女は言います。
「金利が上がるので、大きく減ります。値ごろ感が著しく低くなる」とHutapeaさん付け加えました。
コンドミニアムの最新の四半期ごとの中央値は、1年前に比べて9.6％上昇し、29万6000ドルになりました。
「ラデラ・タワーズ」では、約200戸が市場に流入しています。約90戸が売れたので、2022年のコンドミニアムの中央値が約30万ドル台になっているわけです。しかし、ラデラ・タワーズがなければ、もっと低くなっていたでしょう」（フタペア氏）。
しかし、土地の中央価格は、1年前に比べて5.6％下がり、85,000ドルになりました。
「建設費が高く、人々が建設する余裕がないとなれば、土地の需要も低くなるはずです。しかし、グアムの土地はまだ供給が限られているので、その結論を出すのは少し早すぎると思います」と同氏は語っています。
販売量の減少住宅在庫が少なく、多くの住民にとって所有権がより手の届かないものとなっているため、グアムの7-9月期の不動産販売総額は、前年同期に比べ1億3620万ドルに減少しました。
また、第3四半期の一戸建て、コンドミニアム、土地などの売買取引件数も、昨年に比べ18％近く減少し、376件となりました。
注目すべき700万ドルの売却フタペア氏によると、タムニンの商業施設、旧Northwest Plazaが、第3四半期に700万ドルで売却されたと売却確認順が発表されました。Hutapeaさんによると、この物件は約17,776平方メートルで、AutoSpotが購入したとのことです。
この四半期のもう一つの注目すべき売却は、タモンのTギャラリア近くの土地で、合計8,975平方メートルを345万ドルで売却したと、フタペア氏は言っています。
フタペア氏は、グアムの不動産市場は、ドル高の影響も受けると分析します。また、ドル高は観光業にも影響を与えるとしています。
