リビエラの土地リース終了

 

ホテルのオーナーに所有地からの退去命令。

上級裁判所は、営業していない134部屋のホテル・リビエラ・サイパンが立地するフィナシスの4つの敷地のうちの1つで55年間の地上リースを終了しました。

ホテルのオーナーが176,802ドルの家賃を支払っていないため、2012年以降、施設を維持できなかったため、土地のリースは終了しました。

火曜日に出された131ページの命令で、Joseph N. Camacho裁判官は、Hotel Rivieraの所有者であるGlobuil Resort Saipanが大幅に地上リース契約に違反しており、解約が適切な救済策であると判断しました。

Camacho判事は、Globuil HoldingsまたはGlobuil Resortを土地から退去させ、所有をPRC LLCに戻すべきであると述べました。

PRCは、不動産の約半分について、単純不動産権と基礎をなすリース権を保有しています。リースは2043年12月29日に終了します。テノリオ一家は建物が置かれている土地のもう半分を所有しています。

PRC LLCの唯一のメンバーはAllen Perez氏です。ホテルの以前の所有者であるChangsin Resort Saipan Corp.は、裁判前のその社名Globuil Resort Saipan Corp.を変更しました。

裁判は2018年3月12日から15日まで行われました。ロバートT.トレス氏は、2012年に契約違反その他の請求について訴訟を起こしたPRCの弁護士を務めました。

正式にはChang Shin Resort Saipan Corp.として知られているGlobuil Resort Saipanは、Mark Scoggins弁護士が法定代理人を務めました。

カマチョ判事は、土地をGlobuilにリースしたPRCは土地を回収する権利があると述べました。

Camacho判事は、PRCはGlobuilにホテルをリースしていないと述べ、したがって、PRCがホテル、備品などを撤去することを選択した場合、PRCは土地からホテル、備品などを撤去するための妥当な費用を受け取る権利がある。

Camacho判事は、PRCがこの命令の1年以内にホテル、備品などの除去を開始しない場合、PRCは「そのままの状態で」資産を受け取り、受け入れると述べました。

リース期間終了時に、Globuilが施設の全機能を備えた数百万ドル規模のホテルなどの開発した建造物をPRCに返還することを要求したことはないとして、判事はこの決定を行ったと述べました。

カマチョ判事氏によれば、PRCは、そのリース料に基づく弁護士費用および訴訟費用について、グロブイル・リゾートから補償を受ける権利があるとしています。

勝訴当事者としてPRCはGlobuil Resortから弁護士費用と経費を回収する権利があると判事は述べています。

同判事は、この訴訟の判決が出てから10日以内にPRCに訴訟費用、裁判所費用、および弁護士費用の請求書を提出するよう指示しました。

カマチョ判事によると、Globuil Resortは、その後、この問題が審理の設定がされるか、裁判所によって決定されるかのどちらかの可能性に従って、PRCの申立てに応じるための費用に対する請求と費用請求を受けてから7日間が与えられるものとすると伝えました。

カマチョ氏は、PRCの弁護人トレス氏に対し、実際の家賃、弁護士費用、およびこの命令日現在の未払費用を含めた裁判所に対する判決案を提出するよう命じました。

カマチョ判事は、この命令を執行する管轄権を保持すると述べました。

裁判所の判決によると、2013年2月にGlobuil Resortの全株式を購入したKyung Duk Park氏は、2013年2月から2015年までGlobuil Resortの社長兼役員を務めました。

2014年から2015年にかけて、Park氏はGlobuil Resortの株式を大韓民国で組織されているGlobuil Holdingsに譲渡しました。彼は裁判で証言を提供しました。

2007年、ホテル・リビエラの事業はリース保有権が1,070万ドルのコストで、1部屋当たりの値が79,851ドルで減価したため、懸念が高まっていました。

2012年まで、ホテルの状態と設備は清潔で、手入れが行き届いていて良好でした。

2012年2月から5月にかけて、状況は悪化し始めました。2月または3月には、電気料金の未払いにより、ホテルの電力がCUCの電力からホテルの発電機に移り、定期的に遮断されました。

2012年4月までに、ホテルのスイミングプールのメンテナンスは、テナントやゲストが使用できなくなったところまで止まりました。

2012年4月、ホテルの管理者であるLee氏も姿を消しました。2012年5月5日、発電機はホテ​​ルへの電気供給を停止しました。

2012年6月に、ホテルは閉鎖されました。ホテルのスタッフ全員が去り、すべてのテナントが退去しました。彼らのおかげで、独立請負業者からの24時間セキュリティサービスがホテルのために設立されました。このサービスは裁判の日まで続きました。

2012年6月からセキュリティサービスを提供してきたMollik Enterprisesの社長、Akhil Mollick氏によると、ホテルは、2015年のTyphoon Soudelor以前、韓国の会社によって2012年以来1回しか清掃されていません。

Mollik Enterprisesは、2018年1月にマンパワーサービスの下で限定的な清掃を実施しました。

2013年、コモンウェルス・ヘルスケア・コーポレーションの環境衛生局による検査で、ホテル内の状況は不衛生であり、メンテナンスが不十分であることが判明しました。

この検査の結果、ホテルは、ゲストなしで、膝上まで草が生い茂り、循環していないプールに緑藻がたまって、放棄され、稼働していないことがわかりました。

2015年、台風Soudelorがホテルの状態をさらに悪化させ、窓を壊し、屋根瓦の15％が屋上から落ち、ホテルの建物が損傷しました。

2018年まで、ホテルは再オープンすることはありませんでした。ホテルには電力も水もありません。スイミングプールは動作しておらず、2018年1月にモリックが清掃するまで池のようでした。

Camacho判事は、2012年6月から2018年1月のMollick清掃まで、この施設は清潔な状態に維持されていないと判断しました。

カマチョ判事は、Globuilがこの命令の30日以内に自発的に不動産を退去することを拒否した場合、PRCは、区画を説明する令状を発行すること、その令状の対象となっている役員に施設からすべての人を排除するよう指示すること、そして所有権の中にPRCを置くよう裁判所の書記官に指示することを裁判所に、この判決に従って発行された判決の一部として検討するよう通知することができる、と伝えました。

カマチョ判事は、PRCが地上リースに含まれる誠意および公正な取引の条項に基づく義務を履行することに失敗していないと述べ、グローバルリゾートによるこの契約違反の主張についてPRCを支持すると判断しました。

彼は、Globuil Resortが地上リースで支払うべき家賃の全額を支払うことに失敗した結果として、PRCが裁判日現在で損害賠償額176,802ドルを被ったと述べました。

Camacho判事によると、この金額には、Globuil Resortが毎月タイムリーに賃貸料を支払うことを怠ったことによる損害額128,802ドルが含まれています。

彼は、Globuil Resortが地上賃貸借契約の履行を怠ったことがPRCに損害を与えたと伝えました。