DPLがPL 20-84に従って、今後の満期リースに対処するための規制修正を採用
（DPL）—2019年12月13日に国土局は、公有地リースの基本賃貸料の新しいリース契約条件を含めるための規則案を提出しました。これらの規制の変更は、2018年12月31日に当時の副知事ビクター・ホッコック現上院議長によって法律に署名された公法20-84に準拠しています。
公法20-84は、公的土地リースの期間を25年から40年に延長し、その後15年までの延長可能で合計55年まで延長する機会を与えるものです。
P.L. 20-84は、40年の終了期限が近づいている、あるいは、「リースが満期」となる、それらの延長期間を使い果たすことになる際、DPLが特定の既存の借手と新しいリースについて交渉することも可能にします。これらのリースは、公有地のリースがリース期間の満了までに5年が残っている既存の学校、宗教団体、ホテル、またはゴルフリゾートを含んでいる、P.L.20-84のセクション4の基準を満たしていなければなりません。
セクション5では、DPLに、リース終了前にリースの決定を行い、パブリックコメントとヒアリングを提供する更新の意図のパブリック通知を作成するよう義務付けています。
新しいリースの基本家賃は、2つの新しい査定評価に基づいており、CNMIの経済発展に有益なリースを行うために、資産の資本改善または開発が必要です。
公法20-84はhttp://cnmilaw.org/pdf/public_laws/20/pl20-84.pdfでご覧になれます。
P.L. 20-84の目標は、提案依頼書またはRFPの下で他の競合会社に対して提案を入札することなく、期限失効前に、新たなリースを交渉することができることによって、それらのリースを継続させるよう長年の投資家に奨励し、延長可能なより長期リース期限を提供することで経済成長と発展を刺激することです。
DPLは特にP.L. 20-84の下で満期となったリース基準の現実にすぐに直面するホテル経営者からの懸念に対処するために、部門規則の修正を提案しました。有効期限が切れる40年間のリースは、2021年6月のフィエスタ・リゾートと2021年12月のハイアット・リージェンシー・ホテルで、どちらも借手としての継続に関心を示しています。DPLは、すべてのリースについて毎年2種類の家賃を徴収します。
- 基本賃料—改良された未加工土地の単純な鑑定料の公正市場価値またはFMVの割合に基づく定額賃料。そして
- Business Gross Receipts（BGR）— 公有地で行われた収益の割合に基づいて変動する値。
DPLの基本的な家賃に関する規制は、「基本的な家賃は、不動産の料金の単純なタイトル（権利）の値に基づいています。DPLのポリシーでは、リース期間中は毎年、不動産の価値の少なくとも5％を基本賃貸料として徴収します」
問題は、すべての現在の借手の基本家賃の値が、原土地の元の評価に基づいて数十年前に決定されたことであり、これらの同じリースは現在の評価された土地のFMVの5％の料金を40年、あるいは、さらなる改良で支払うことが予想されます。
P.L. 20-84が可決され、そして、DPLが5年早く交渉できるようになった後、北マリアナ諸島ホテル協会は、これらのホテルに代わって2019年3月12日にラルフ・トレス知事に書簡を送り、FMVの5％満期リースの基本賃料を計算します。彼らは、ハイアット、あるいは、フィエスタのいずれにとっても、年間BGRの改善と共にFMVの5％を支払うこと、そして、必要とされた改善を十分に実行することを示しました。
彼らの請求を分析し、期限満了となるリースに対して課金請求する基本的な家賃の価値を決定するために、DPLはDPLの内部監査人が主導し、DPLの財務管理アドバイザー、コンプライアンス・ディレクター、不動産ディレクターがサポートするレント分析の内部調査を実施しました。この調査は、家賃の決定に関するDPLの現在の規制をレビューし、ホテルの入居率を分析し、過去の財務諸表と予算、および過去15年間のハイアットとフィエスタの監査済みの財務法規との比較を目的に実施されました。DPLは、グアム、パラオ、ハワイなどの近隣の島々の市場シナリオを使用し、CNMIのリースはCNMI憲法第XI条に準拠しなければならないことを認識しました。
調査で示されているように、DPLは現在、初期料金の単純な評価に基づいて、ハイアット・リージェンシー・ホテルから基本賃料として年間25,000ドルの定額を徴収し、BGRを含めると合計で年間約30万ドルを徴収します。フィエスタの基本的な家賃だけでも現在10,000ドルです。これらの値は、40年間の契約の開始以来組み込まれており、残りのリース期間については変更できません。ただし、満期リースについて査定された現在の評価に基づくと、FMVの5％に基づく基本的な家賃だけでも、ハイアットに月額250,000ドルかかります。徴収額を増やす必要がかなりありますが、現在の規制では、過去40年間の年間25,000ドルから翌年の月額250,000ドルに賃料が急増します。これには、BGRや改善コストは含まれません。
修正なしでは、この傾向は、学校や宗教団体を含む満期に達するすべての公有地のリースについて継続し、既存の投資家の新しいリースの作成を妨げます。
この調査は7週間にわたって実施され、さまざまなレンタル料金とさまざまなBGRの予測と分析が行われました。DPLは、2019年9月4日に北マリアナ・ディセント・コーポレーションと面談し、ホテルリースなどのDPLの問題について議論し、DPLは現在のレンタル料金、以前のホテル稼働率、過去のレンタルをレビューするために社内調査を委託して、情報に基づいた決定を下すと説明しました。
DPLは、2019年10月17日にアーノルド・パラシオス副知事と会談し、HANMIの文書と内部調査のシナリオについて議論しました。
DPLは、2019年10月24日にHANMIと会い、内部調査の規制と計画について話し合いました。
DPLは、2019年11月21日に内部パネルとも協力しました。提案された調査と分析する基準は、2019年11月26日にDPL Public Lands Advisory Boardに提出され、PLABはこの調査を承認しました。DPLは、コモンウェルス官報で提案を公開する前に、調査結果とさまざまな基本的な賃料オプションについて議会の複数のメンバーに通知しました。
DPLは修正案を提案し、賃貸料分析のためのDPL内部調査は2019年12月のコモンウェルス官報（Commonwealth Register）で公開されました：
http://cnmilaw.org/pdf/cnmiregister/2019_Volume_41/2019_Number_12.pdf。
この改正は、40年以上前の構造物に必要な資本改善の必要性を考慮し、料金が改善された原地での単純な評価を考慮して、FMVの割合を「5％」から「最大3％」に削減することを提案しています。すべてのCNMI公有地リースは、値が時間外労働を減らさないため、DPLがNMDのリースから今後数年間にわたり、一貫して可能な限り最高の値を収集することを保証するため、不動産の有料の単純なタイトル（権利）で査定評価されます。一部の議員は、DPLの手数料の地位は単純であると疑問を呈しましたが、私たちは、それが借地権のある価値と比較して、最高の一貫した価値であると確信しています。
DPLは、CNMI改訂委員会によって設定された30日間のコメント期間中に、提案された規制に関する3つの書簡を受け取りました。書面によるコメントやその他のフィードバックを考慮して、DPLは提案を変更して文言を明確にし、「最大3％」まで削減するだけでなく、計算によりFMVパーセンテージを決定する方法を例示する式を含めるようにしました。借手の資本改善への投資と、既存の改善を交換またはアップグレードするコスト、改善のレベルを考慮することにより、より多くの情報に基づいたリース交渉と持続可能な基本賃料が可能になり、これらの改善が行われます。NMIAC§145-70-301条項では、FMVの割合は、最初のリース契約で確立された場合、残業時間を増やすことができますが、リース契約期間中に減らすことはできません。また、第6条は、FMVが過去5年より低い場合、DPLはより高いレートを使用することを示しています。
DPLはリースの満期前に借手と交渉することを許可されていますが、借手は2つの評価に基づいて提案を提出する必要があることに注意することが重要です。評価が提出され、レビューされ、承認された後も、DPL はそれでもPL15-2の下でリースの意図の通知を掲示することが義務付けられています。この通知は、RPFと同様に、必要なすべての公共スペースで公開され、他のすべての関心のある投資家が見ることができるように宣伝されています。意図の通知の下で、他のすべての利害関係のある投資家は、不動産に関する提案を提出する機会が与えられるだけでなく、現在の借手の完全な提案を見ることができます。関心のある投資家は、提案を現在の借手の財務履歴、評価、改善計画のすべてと比較できます。これは、RFP中には発生しません。PL 15-2に基づいて別の投資家が独自の提案を提出した場合、DPLは現在の借手とのすべての交渉を中止し、新しい提案を確認して、最良かつ最も収益性の高いオファーを決定する必要があります。
明確にするため、また最近の公開会議とは反対に、DPLはフィエスタまたはハイアットとのリース交渉を完了しておらず、どちらのホテルのリースも発表していません。2020年2月25日の時点で、フィエスタリゾートは公式にDPLに提案を提出しました。この提案は現在審査中です。現在までに、ハイアットリージェンシーホテルは正式に提案を提出していません。
満期リースの採択は検事総長のオフィスに提出され、2020年2月18日に採択されました。承認されたこの採択は、2020年2月のコモンウェルス官報で入手できます。DPL不動産部門はまた、リースおよびリース契約に関するすべてのDPL規制の完全な評価を受けていますが、これには個人保証人の要件、一般的な商業責任、および後日提案される公益が含まれますが、これらに限定されません。
DPLは、史上最高額の資金をマリアナ・パブリック・ランド信託（Marianas Public Land Trust）に送金することを含め、すべての憲法上の義務を順守し続けています。CNMI憲法の第XI条では、公有地のリースからのすべての収益は、合理的な運用支出を差し引いてMPLTに送金することを義務付けています。
満期リースまたは賃貸料分析の内部調査に関する詳細については、Joeten Dandan Commercial Buildingの2階にある国土局234-3751でアクセスすることもできます。また、ウェブサイトwww.dpl.gov.mpにアクセスするか、www.facebook、com / DPLCNMIのFacebookページをご覧ください。
DPLの借手のすべての公有地リストのコピーについては、DPL年次報告書を
https://www.dpl.gov.mp/wp-content/uploads/2020/01/Department-of-Public-Lands
で参照できます。
